不是單純在空間上圍繞「辦公桌」做加法,而是通過構建生態圈來整合行業資源,優化產業結構,提升運營效益。

優客工廠(北京)創業投資有限公司(簡稱優客工廠)自2015年4月創立以來,通過差異化戰略、平臺化轉型、品牌化經營,打造特色產品和服務、探索新盈利模式、構建社群服務生態圈,成功從圍繞「辦公桌」收租走向依託「生態圈」增值(由線下辦公空間租賃商轉型為社群服務平臺商),在同質化競爭激烈的眾創空間領域脫穎而出。 截至2020年6月,優客工廠業務已覆蓋國內外47個城市,擁有185個聯合辦公社區,服務28700多家企業。2020年11月24日,優客工廠通過SPAC(Special Purpose Acquisition Company,特殊目的收購公司)模式,在美國納斯達克證券交易所上市,成為國內眾創空間領域首家獨角獸企業和「全球聯合辦公第一股」。

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同質化競爭,迫使企業轉型突圍       隨著「大眾創業、萬眾創新」的「雙創」熱潮掀起,大量湧現的小微型企業對辦公空間的需求不斷增長。自2015年3月11日《國務院辦公廳關於發展眾創空間推動大眾創新創業的指導意見》發佈以來,順應網路時代創新創業特點和需求,具有低門檻、低成本、便利化、全要素、開放式、協同互助等特徵的新型創業服務平臺——眾創空間從無到有、從小到大,快速發展,成為支撐供給側結構性改革、培育發展新動能、優化創新創業生態的重要載體和關鍵抓手。 《2019中國火炬統計年鑒》資料顯示,2016-2019年,全國眾創空間企業數量由4298家增長到8000多家,年平均增長率達28.7%。然而,眾創空間快速擴張的同時,商業模式同質化、盈利模式乏善可陳、特色服務欠缺等問題也逐漸成為制約行業持續健康發展的瓶頸。       作為眾創空間行業的拓荒者,優客工廠初創時就受到眾多投資者的青睞,得以搶佔市場先機,快速形成規模優勢,但隨著眾多競爭者湧入,其持續發展面臨著一系列挑戰。

▌第一,在市場需求驅動和政策刺激下,眾創空間行業快速擴張,產品和服務同質化導致市場競爭加劇,面臨如何區別于競爭對手,打造核心競爭力的挑戰。

▌第二,通過租賃物業、整修包裝後再轉租的「二房東」模式已難以為繼:行業門檻過低,過度依賴出租率,營收不穩定。

▌第三,受經濟下行影響,眾創空間傳統業務萎縮。尤其是2020年以來,新冠肺炎疫情衝擊全球產業鏈供應鏈,致使眾創空間線下主營業務一度停擺。       為此,優客工廠探索以差異化戰略打造特色產品和服務、平臺化轉型探索新盈利模式、品牌化經營促進價值增值(如圖所示),突破行業發展瓶頸,實現可持續發展。

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差異化戰略,打造特色產品和服務

1.細化線下空間產品

      線下空間產品是優客工廠的基礎業務。優客工廠創立初衷就是為小微企業提供全要素、社區化、「不讓創業者為工作之外的瑣事煩心」的共用辦公空間。根據空間規模和入駐企業類型,優客工廠將產品細分為五條線: Matrix(母體、矩陣)——頭部創新企業的大本營; Elite(精英、商務)——大中型及跨國企業的商務辦公空間; Clash(碰撞、領先)——在細分領域較為領先的中型成長性企業; Box(活力、創新)——中小型創新企業辦公及服務空間; Heritage(經典、人文)——歷史建築中的共用藝術空間。       基於上述五條產品主線,為了滿足市場對於共用辦公空間的多元化需求,優客工廠對線下產品不斷升級改進,重新整合劃分為標準化的U Space(空間)、適合小型辦公單元的U Studio(工作室)和針對企業特定需求的定制化空間U Design(設計)。       為了「讓創業簡單,讓生活精彩」,優客工廠線上下辦公空間嵌入餐飲、健身、醫療保健、娛樂等配套服務,為入駐企業打造舒適、愜意且便捷的辦公體驗。 入駐企業可根據自身需求和愛好選擇適合的辦公空間。目前,入駐優客工廠的客戶涵蓋了管理諮詢、智慧硬體、共用單車、培訓教育、互聯網等多個行業不同規模的企業。

2. 構建社群服務生態圈

      「空間運營+非空間業務」,即基於物理空間打造社群服務生態圈、建設以社群為基礎的商業社交和資源配置平臺,是優客工廠的核心競爭力。 ▌一是為入駐企業搭建全產業鏈服務平臺。該平臺可為入駐企業提供涵蓋政務、金融、法律、人力資源、財稅、行銷推廣、技術支援等全面的配套服務。 ▌二是打造入駐企業間的朋友圈。基於「讓平行世界的人相互看見」的宗旨,優客工廠打通入駐企業之間的交流互通管道,撮合上下游企業的交易合作和協同發展。 ▌三是探索敏捷辦公新模式。新冠肺炎疫情暴發後,企業傳統的現場辦公模式受到嚴重影響,迫切需要靈活、高效、便捷的辦公模式來維持運營。 優客工廠運用物聯網、大資料、人工智慧和生物識別等技術,創新敏捷辦公模式,説明入駐企業將日常工作進行標準化處理、智慧化運作,使其不必拘泥于傳統的辦公時間、空間和方式。

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平臺化轉型,探索新盈利模式

1. 資源整合,優化產業結構

2017年起,眾創空間行業進入整合期,各類資源逐漸向頭部企業集聚,優客工廠通過一系列並購行動,整合行業優質資源。

▌一是擴大了商業版圖。

通過對Rework、Workingdom、Wedo聯合創業社等同行的並購,優客工廠擴展了商業版圖,業務延伸到更多國內城市以及東南亞、美洲等海外地區。

▌二是加強了人才儲備,提升了運營管理能力。

優客工廠的並購不是單純在空間上圍繞「辦公桌」做加法,而是注重通過構建生態圈來整合行業資源,優化產業結構,提升運營效益。例如,通過收購無界空間,優客工廠獲得了一支成熟的業務運營管理團隊。

▌三是加快平臺化轉型。

通過整合被並購企業的相關資源,豐富了優客工廠的業務類型,進一步增強了平臺支撐能力。如對Wedo聯合創業社的並購,在深度挖掘雙方用戶資源的基礎上,實現了優勢互補;通過對洪泰創新空間的並購,對接了雙方的使用者生態系統,形成了協同聯動效應。

2. 輕資產、重賦能,提升運營效益

通過並購快速擴大企業規模,成就了優客工廠在眾創空間行業的領先地位,增加了業務類型和營業收入。但這種重資產投資模式也推高了運營成本,拖累了企業的盈利水準,影響了服務品質。

為此,優客工廠2019年起暫停了大規模並購行動,開始注重線下空間資源的優化,逐步剝離盈利水準差的美國等海外地區相關業務(目前海外佈局僅保留新加坡一地),同時探索輕資產投資運營的新盈利模式,逐漸擺脫對線下「桌子」的依賴。      

近兩年來,優客工廠通過運營管理輸出、運營託管等方式,與酒店、寫字樓業主、物業管理者以及大企業開展靈活多樣的輕資產合作——優客工廠僅需提供空間設計、裝修和運營管理服務,在新的共用辦公空間上附加品牌價值和平臺資源即可。

如優客工廠旗下全資子公司大然淩一以聯合辦公產品、平臺系統服務為出發點,基於SaaS、IOT、辦公使用者大資料及設計能力,提供管理輸出、資產託管和定制化辦公服務。 截至2019年9月,優客工廠輕資產辦公空間占其全部辦公空間面積的22.8%,並已全部實現盈利。2020年4月18日,優客工廠創始人、董事長毛大慶在公司成立五周年紀念會上宣佈正式開啟「輕資產、重賦能」的戰略轉型,將通過實施100個輕資產項目,使公司輕重資產項目比例達到1:1。

3. 生態圈內股權投資

      毛大慶認為: 「將聯合辦公生態圈的所有參與者整合在一個資料平臺上時,就是一家大企業,由此轉化出的平臺勢能可以與眾多的服務合作方進行利益綁定和價值交換」。近年來,優客工廠加大了對生態圈企業的股權投資,以培育新的營收來源和效益增長點。     

▌一方面,通過完善聯合辦公生態鏈條,整合上下游企業資源,拓展服務產品矩陣,構築技術壁壘「護城河」。

例如,優客工廠於2018年9月投資建築設計服務提供者大觀建築,深入佈局空間設計領域,形成設計施工一體化輸出能力,降低了項目設計與建設成本,促進了產品標準化與反覆運算更新。

同年11月,優客工廠控股省廣眾爍,後者除了能為企業提供數位化整合行銷服務外,還可憑藉數位化工具和長期從事企業級定制服務的經驗,為前者的入駐企業搭建數位化基礎平臺,助力企業降本增效和風險管控。

通過並購專業從事智慧辦公系統研發的火箭科技,優客工廠可為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場景,而火箭科技則幫助優客工廠在智慧會議、智慧日程、智慧門禁和智慧協作方式等領域展開大規模產品開發與智慧辦公模式創新,如基於物聯網、大資料技術,將工位元、會議室、路演廳等碎片化閒散空間整合後精准推送給客戶,提升了空間利用的附加值。      

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